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COMPRAVENTA DE VIVIENDAS EN CONSTRUCCIÓN

viviendas en construcción

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Cantidades anticipadas en las viviendas en construcción

Cuando se compra una vivienda en construcción se entregan unas cantidades de dinero, cantidades anticipadas para realizar la reserva del inmueble que compramos sobre plano o en fase de construcción con un inmueble piloto que nos sirve de referencia para saber como será nuestra casa.

El Tribunal Supremo ha dictado varias resoluciones asentando una doctrina jurisprudencial relativa a la responsabilidad de los bancos respecto estas cantidades entregadas a cuenta, cantidades anticipadas por la vivienda que se compra en construcción.

 

Garantía de las cantidades anticipadas en las viviendas en construcción

Las cantidades entregadas a cuenta para la compra de viviendas en construcción, deben ser garantizadas o avaladas imperativamente por Ley, para el supuesto de que la promoción no se inicie o no llegue a buen fin la entrega por cualquier causa en el plazo convenido por las partes.

 

Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2019. Responsabilidad de los bancos en las compras de viviendas en construcción

Una reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2019 se pronuncia tras el recurso de casación interpuesto por la parte demandada frente a la sentencia de la sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Murcia.

Dicha Sentencia establece que “El banco avalista ha de responder frente al comprador de una vivienda en construcción de todas las cantidades anticipadas a cuenta del precio, al margen del límite cuantitativo del aval y de si esas cantidades fueron o no ingresadas en una cuenta del promotor en dicho banco.

El aval debe comprender, por imperativo legal, la totalidad de las cantidades anticipadas por el comprador y se extiende en el tiempo hasta que la vivienda se entregue y cuente con cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.”

Los hechos relevantes para la decisión del recurso son: 

1.- La existencia de un aval individual de la Ley 57/1968 otorgado por Banco de Valencia S.A. (ahora Caixabank S.A.) con un límite de 1.500 euros;

2.- La entrega por el comprador demandante de la cantidad que reclama en su demanda (72.230 euros), prevista en el contrato celebrado el 8 de junio de 2005 (cláusula Segunda, apdo. B, letra b)) y entregada a cuenta del precio de la vivienda, pero no ingresada en una cuenta de la promotora-vendedora en la entidad avalista sino en una cuenta que aquella (New Medina Villas S.L.) tenía abierta en otra entidad bancaria (Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, Bancaja, actualmente Bankia S.A.); y

3.- El incumplimiento de la promotora, dado que la vivienda no se llegó a construir.

El único motivo del recurso se funda en infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y en contravención de la doctrina contenida en las sentencias 733/2015 de 21 de diciembre, de pleno, 426/2015, de 16 de enero, y 142/2016, de 9 de marzo, sobre la responsabilidad de la entidad de crédito que admita ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de cuenta especial debidamente garantizada.

Según la entidad recurrente, dicha doctrina habría sido vulnerada porque no fue depositaria, ni en cuenta especial ni en cuenta ordinaria, de la cantidad de 72.330 euros que se le reclama, de la que solo debería responder la entidad financiera en la que dicha cantidad se ingresó, pues para responder conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y la jurisprudencia, e incluso para responder como avalista, ya sea con base en una línea de avales, ya con base en la existencia de avales individuales, es imprescindible haber tenido conocimiento de los anticipos por su ingreso en una cuenta de la promotora en esa entidad.

El comprador demandante se opuso a dicho motivo alegando, en síntesis, que la responsabilidad legal de la entidad depositaria conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y jurisprudencia citada en el recurso solo opera cuando no hay garantías, lo que no es el caso dada la existencia de una póliza de contraavales que determinó la emisión por la recurrente de aval individual en garantía de las cantidades anticipadas por aquel para la compra de viviendas en construcción.

Documento además escrito en inglés que, a diferencia del aval en castellano a favor de otros compradores, no establecía como condición esencial que las cantidades se ingresaran en la entidad avalista; y que argumentos tales como que el banco demandado no podía controlar los ingresos que se realizaran en otra entidad no operan ni pueden servir de excusa al avalista.

El FALLO de la Sentencia fue:

  1. – Desestimar el recurso de casación interpuesto por la demandada Caixabank S.A. contra la sentencia dictada el 23 de mayo de 2016 por la sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Murcia en el recurso de apelación n.º 257/2016.

  2. – Confirmar la sentencia recurrida.

  3. – E imponer las costas a la parte recurrente, que perderá el depósito constituido.

Condenó al banco avalista porque su aval “no podía limitar su efectividad, por impedirlo la Ley 57/1968 según su interpretación jurisprudencial, ni en la cantidad ni en el tiempo del comienzo de su vigencia ni, en fin, por razón de la cuenta en la que se ingresaron los anticipos”.

A su vez la sentencia 408/2019, de 9 de julio, razona que “mientras el garante (avalista o asegurador) normalmente responde de todos los anticipos entregados por los compradores, en cambio la entidad de crédito no garante solo responde de las cantidades que se entreguen o depositen en ella”.

La doctrina jurisprudencial sobre las cantidades anticipadas en viviendas en construcción que sirvió de base para la desestimación del Recurso del contra SAP Murcia 196/2016, 23 de Mayo de 2016

La sentencia del TS 142/2016, de 9 de marzo, especialmente invocada en el recurso, no favorece a la entidad recurrente, porque, declara que el aval debe comprender, por imperativo legal, “la totalidad de las cantidades anticipadas por el comprador y se extiende en el tiempo hasta que la vivienda se entregue y cuente con “cédula de habitabilidad” o licencia de primera ocupación”.

La sentencia impugnada resulta se funda en el art. 1-1.ª, es decir, en la responsabilidad de la entidad recurrente como avalista conforme a la jurisprudencia de esta sala.

En cualquier caso, la responsabilidad del garante no es excluyente de la responsabilidad fundada en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 ya que, según las circunstancias de cada caso, el banco que admita anticipos sin cumplir lo exigido en dicha norma puede llegar a responder solidariamente con el garante por el importe de los anticipos que hubiera admitido, como sucedió precisamente en el caso de la sentencia 298/2019.

También se hace referencia a las sentencias 102/2018, de 28 de febrero, y 503/2018, de 19 de septiembre. Pues en ellas las cantidades para la compra de viviendas en construcción se ingresan en el propio banco avalista (“pero en la misma entidad bancaria”).

si bien, ello no debe entenderse como una condición para que el garante responda, sino como un reflejo de que en el caso de una de las sentencias citadas como precedentes (la sentencia 780/2014, de 30 de abril) se dio la circunstancia de que las cantidades, además, se habían ingresado “en una cuenta de la entidad bancaria, distinta de la definida como especial, pero abierta por indicación e interés de la propia entidad bancaria”, razón de más (“máxime, y a mayor abundamiento”) para que en ese caso respondiera la entidad de crédito avalista por encima del límite que figuraba en los avales individuales.

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