Abogado Desahucios Murcia
- Fin del Plazo: Por terminación del plazo legal o pactado en contrato de arrendamiento
- Impago de rentas, mensualidades de alquiler
- Precario
- Desahucio + reclamación de cantidades
- …
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Abogado Desahucios Murcia
Desahucio por finalizar del plazo de arrendamiento
Antes de finalizar el contrato el arrendador debe comunicar al arrendatario su intención de no renovar el contrato de arrendamiento para que éste no se prorrogue de forma tácita.
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes (artículo 9.1 LAU). Si esta fuera inferior a cinco años (persona física), o inferior a siete años (si el arrendador fuese persona jurídica), llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Esta comunicación debe de ser fehaciente, dejando constancia de la fecha de comunicación, contenido de la misma y recepción.
El plazo de 5 o 7 años comenzará a contar desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
Es importante tener en cuenta que los plazos cambian dependiendo de la fecha de firma del contrato de arrendamiento puesto que la legislación de arrendamiento urbanos se ha modificado recientemente y los plazos mínimos se han visto ampliados con la nueva reforma que entró en vigor en 2019.
Si pese a ser avisados en tiempo y forma los inquilinos no se fueran de la vivienda en el momento de finalizar el contrato podrá interponerse demanda de desahucio por expiración del plazo.
Si además hubiera importes impagados de rentas y/o suministros éstos podrán reclamarse en la misma demanda.
Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda.
Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el juzgado. Artículo 549.3 LEC «En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, o en los decretos que pongan fin al referido desahucio si no hubiera oposición al requerimiento, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa de dichas resoluciones, sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la realización del requerimiento al demandado».
Para la interposición de la demanda de desahucio es obligatorio presentarla asistido de abogado y procurador.
En nuestro despacho podrá contar con abogados especialistas en desahucios que iniciarán su demanda e incluso realizarán si usted lo desea la primera notificación/aviso para que no se produzca la prórroga del contrato.
Desahucio por impago de rentas
Si el inquilino deja de pagar una mensualidad es posible interponer demanda de desahucio por impago de rentas. No es necesario esperar a un mínimo de impagos mensuales, es suficiente con un sólo mes.
Se puede interponer demanda directamente o requerir el pago antes de forma fehaciente (burofax con certificado de contenido y acuse de recibo) a fin de evitar la enervación, es decir, que interpuesta la demanda pague y se pueda quedar en la vivienda.
Para evitar esa posibilidad de enervar es obligatorio que se requiera previamente al inquilino o inquilinos y se le de al menos un plazo de 30 días. Si se requiere pero se interpone demanda antes de los 30 días no se evita el derecho a enervar.
Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda.
Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el juzgado. Artículo 549.3 LEC «En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, o en los decretos que pongan fin al referido desahucio si no hubiera oposición al requerimiento, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa de dichas resoluciones, sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la realización del requerimiento al demandado».
Para la interposición de la demanda de desahucio es obligatorio presentarla asistido de abogado y procurador.
En nuestro despacho podrá contar con abogados especialistas en desahucios que iniciarán su demanda e incluso realizarán si usted lo desea la primera comunicación para evitar la enervación requiriendo las cantidades debidas.
Desahucio Precario
Cuando se cede el uso de la vivienda sin contrato de arrendamiento, y por tanto, sin título que le habilite al uso de la finca, ¿es posible solicitar el desahucio si quiero que abandone el inmueble y no accede de forma voluntaria?
Hay dos posibilidades, que haya accedido con consentimiento del propietario o sin consentimiento.
1.- Con consentimiento: el propietario cede el uso sin solicitar una contraprestación económica a cambio ni firmar contrato pero no se fija su donación ni cesión con carácter indefinido.
2.- Sin consentimiento: OKUPAS
En caso de que el inmueble esté siendo usado con nuestro consentimiento pero queramos desalojar a los que lo usan se puede interponer demanda de desahucio. Para la interposición de la demanda de desahucio es obligatorio presentarla asistido de abogado y procurador.
En caso de que hablemos de una okupación sin consentimiento, se habría realizado un uso y acceso ilegal a la vivienda contemplado como delito leve de usurpación de vivienda.
Acción conjunta Desahucio y Reclamación de Rentas
En caso de que el desahucio se interponga por impago cabe la posibilidad de acumular las acciones y en la demanda inicial se reclama tanto las rentas y suministros debidos por el arrendatario o arrendatarios a fecha de interposición de la demanda, como los futuros que se vayan devengando, y el desalojo (lanzamiento) de los arrendatarios.
Es decir, la parte demandante solicita en el escrito de demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 220.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que, en su caso, la sentencia, auto o decreto que determine el procedimiento incluya también la condena a satisfacer las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada en la fecha de la presentación de la demanda.
Y en la misma demanda se pide que se fije una fecha y hora para proceder al desalojo y entrega de posesión de la vivienda arrendada. En el mismo acto se elabora un acta donde se puede reflejar el estado de la vivienda en el momento del acceso a fin de reclamar por los daños ocasionados en la misma.
Para la interposición de la demanda de desahucio es obligatorio presentarla asistido de abogado y procurador. En nuestro despacho podrá contar con abogados especialistas en desahucios .
Posibilidad de recuperar vivienda una vez transcurrido el primer año
El propietario tiene la posibilidad de solicitar la vivienda arrendada si la necesita para sí mismo o un familiar. Pero, si el propietario, solicita recuperar la vivienda y no la ocupa en 3 meses, el inquilino podrá pedir volver o que se le pague una indemnización de una mensualidad de renta por cada año de contrato que le quedaba por cumplir.
Esta posibilidad se fija en el artículo 9.3 de la LAU «Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables».
Que es el lanzamiento de la vivienda o local arrendado
El lanzamiento supone la expulsión forzosa de los ocupantes de un inmueble (vivienda o local) y por tanto, la entrega de su posesión al propietario del mismo.
En la demanda presentada se solicita la ejecución directa de la sentencia condenatoria o del decreto que ponga fin al procedimiento, efectuando el lanzamiento del demandado sin más trámite en la fecha y hora que se fije por el Juzgado.
Al lanzamiento debe ir además de la comisión judicial (los funcionarios judiciales), el Procurador que representa al propietario de la finca y el cerrajero que se ocupa del cambio de llaves para proceder a la entrega de la posesión de la finca a su propiedad.
La entrega voluntaria de llaves: La importancia de documentar la entrega de llaves
Cuando se entrega la posesión de un inmueble (vivienda o local) es muy importante documentar por escrito la entrega de llaves y posesión. Aunque no existan impagos o la relación entre arrendador y propietario sea excelente, nuestra recomendación es siempre realizar un escrito firmado por todas las partes donde se haga referencia tanto a la entrega de llaves (posesión) como a las cantidades pendientes de pago de rentas, suministros o desperfectos que habría que valorar o adjuntar fotografías que reflejen el estado de la vivienda en el momento de la entrega.
Aunque esté en trámite el procedimiento de desahucio si su arrendatario le comunica que quiere irse de la vivienda sin esperar a la fecha de lanzamiento prevista, es muy recomendable, por no decir obligatorio, que se firme un documento con dicha entrega de llaves, que deberá reflejar muy bien la fecha en que se firma y entrega la vivienda o local, así como estar firmado en todas sus hojas.
Dicho documento puede ser aportado al procedimiento a fin de solicitar la no celebración del lanzamiento, salvo que se quiera mantener la fecha a fin que que se realice acta por el juzgado del estado de la vivienda. En cuyo caso, no podrá hacerse uso de la misma ni acceder a ella, mientras el juzgado no realice dicho lanzamiento y se documente por tanto el estado del inmueble.
👉 Si tiene cualquier consulta puede contactar con nuestros especialistas en desahucios.
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